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      淺析國土空間規(guī)劃下的土地儲備

      瀏覽次數(shù): 發(fā)布日期:2024年06月14日
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      1、土地儲備的基本概念認(rèn)知

      土地儲備概念來自于國外的Land Banking,由政府或公共機(jī)構(gòu)預(yù)先取得土地進(jìn)行儲備,以備適時供應(yīng)市場,從而達(dá)到公共政策目標(biāo)、抑制投機(jī)、平穩(wěn)地價的目的。中國的土地儲備出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代中后期,并隨著發(fā)展在2007年11月19日由國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》,對土地儲備主體與工作環(huán)節(jié)進(jìn)行了界定,以完善土地儲備制度,加強(qiáng)土地調(diào)控,規(guī)范土地市場運行,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,提高建設(shè)用地保障能力。

      土地儲備是指縣級(含)以上自然資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用,依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi),對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理,并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

      土地儲備工作的具體實施,由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān),各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要,合理確定儲備土地規(guī)模。土地儲備實行計劃管理,市、縣人民政府自然資源管理部門實施土地儲備計劃,編制項目實施方案,經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后,作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

      《土地儲備管理辦法》明確,儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃,優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。

       

      1 土地儲備主要流程

      2、土地儲備對象

      (1)國有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金,應(yīng)依法收回的土地;

      (2)國有土地使用年限屆滿,被依法收回的土地;

      (3)被依法沒收使用權(quán)的國有土地;

      (4)因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的國有土地,或者是經(jīng)核準(zhǔn)報廢的交通設(shè)施、礦場用地;

      (5)交易價格偏低,政府應(yīng)優(yōu)先購買的土地;

      (6)依法分批次征用或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民,原屬于其成員集體所有的土地;

      (7)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地;

      (8)以出讓方式取得土地使用權(quán)后,不能按合同的期限開發(fā)或無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;

      (9)其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。

      3、土地儲備計劃的編制

      土地儲備三年滾動計劃各地應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃,編制土地儲備三年滾動計劃,合理確定未來三年土地儲備規(guī)模,對三年內(nèi)可收儲的土地資源,在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序等方面做出統(tǒng)籌安排,優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

      年度土地儲備計劃各地應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展和土地市場調(diào)控的需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動計劃、年度土地供應(yīng)計劃、地方政府債務(wù)限額等因素,合理制定年度土地儲備計劃。

      年度土地儲備計劃內(nèi)容主要包括:

      1)上年度末儲備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況(含上年度末的擬收儲土地及入庫儲備土地的地塊清單);

      2)年度新增儲備土地計劃(含當(dāng)年新增擬收儲土地和新增入庫儲備土地規(guī)模及地塊清單);

      3)年度儲備土地前期開發(fā)計劃(含當(dāng)年前期開發(fā)地塊清單);

      4)年度儲備土地供應(yīng)計劃(含當(dāng)年擬供應(yīng)地塊清單);

      5)年度儲備土地臨時管護(hù)計劃;

      6)年度土地儲備資金需求總量。

      土地儲備計劃的重點及目標(biāo):

      土地儲備計劃的編制最重要的是明確區(qū)分?jǐn)M收儲土地和入庫儲備土地。擬收儲土地,是指已納入土地儲備計劃或經(jīng)縣級(含)以上人民政府批準(zhǔn),目前已啟動收回、收購、征收等工作,但未取得完整產(chǎn)權(quán)的土地;入庫儲備土地,是指土地儲備機(jī)構(gòu)已取得完整產(chǎn)權(quán),納入儲備土地庫管理的土地。

      入庫儲備土地的目的是為了土地供應(yīng),以保障城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地訴求。因此,入庫儲備土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、土地權(quán)利(包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))等情況進(jìn)行審核,不得為了收儲而強(qiáng)制征收土地。對于取得方式及程序不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、應(yīng)辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記手續(xù)而尚未辦理的土地,不得入庫儲備。

      4、土地儲備與國土空間規(guī)劃的互促關(guān)系

      國土空間規(guī)劃對土地儲備具有空間引導(dǎo)和控制作用,土地儲備是落實空間規(guī)劃的重要抓手和工具,兩者聯(lián)系緊密,相輔相成。土地儲備制度作為政策性工具是空間規(guī)劃落地的先行環(huán)節(jié)和關(guān)鍵性保障。

       

      2 規(guī)劃編制實施和與土地儲備工作的互促關(guān)系

      土地供應(yīng)作為土地儲備和規(guī)劃實施最重要的環(huán)節(jié),是自上而下的供地計劃編制和自下而上的項目建設(shè)需求相互沖突的環(huán)節(jié),通常會出現(xiàn)“規(guī)劃跟著項目走”的被動式土地供應(yīng)。因此,堅持規(guī)劃引領(lǐng)實施,強(qiáng)化供應(yīng)要素的統(tǒng)籌安排,通過“先評估,后供應(yīng)”機(jī)制,自上而下謀劃項目,按照“功能優(yōu)先、存量優(yōu)先、職住均衡”原則,重點加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施類、交通市政類、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類及產(chǎn)業(yè)類項目的投放,重在優(yōu)化城鄉(xiāng)功能,保障民生需求,提高整體環(huán)境品質(zhì)。通過項目篩查、空間謀劃與時序統(tǒng)籌,構(gòu)建近期供應(yīng)庫,實現(xiàn)供地項目跟著規(guī)劃走,解決土地供應(yīng)空間錯位、時序不當(dāng)、效益不佳等問題。

      注:文章部分內(nèi)容來源于《規(guī)劃師》雜志,《國土空間規(guī)劃引領(lǐng)土地儲備的邏輯轉(zhuǎn)變及路徑構(gòu)建》(作者屈永超)。

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