特殊土地估價要點及估價方法比較

特殊土地是指軍事設施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地、陵園及其他自然保護區(qū)等特殊用途的非農業(yè)用地。

一、估價難點及突破點

一是價值來源不明確，收益不清楚或者收益難以界定；

二是市場小或沒有，沒有相似性的土地，導致市場價值難以判斷；

三是開發(fā)建設方式、形式特殊，沒有行業(yè)標準，成本難以估算。

對特殊土地的評估，需尋找與一般土地在估價上的共同點：

一是基本價值來源相同，都是滿足場地（空間）的需求；

二是基本成本組成相似，土地本身的價值、開發(fā)費用（人力、資金、物料）都差別不大；

三是基本的價格影響因素，如區(qū)位、交通條件、土地自然條件、周邊環(huán)境、規(guī)劃、基礎設施、權利及限制。

二、估價重點

一是用途，因為用途決定收益，收益決定價值，價值越大，土地收益越高；

二是可替代性，其可替代性越小，競爭越小，土地價值越高；

三是開發(fā)難度，成本決定基本地價，成本越高，基本地價越大，但它不是無限大的；

四是影響因素，在平均水平上，影響越正向，土地價值越高。

三、不同估價類型要點

1、劃撥用地

劃撥用地是指無償以行政指令方式配置給行政事業(yè)單位、國企等的土地。在涉及到審計記賬、國企改制作價、轉為出讓有償性質、政府收購等情況時，就需要進行土地評估。這一類土地存在特殊性，在于權利和市場的限制。

權利限制在于：劃撥用地一般不公開轉讓，轉讓需要政府審批；且不能進行再開發(fā)，只能按照政府規(guī)定的方式使用；同時劃撥用地沒有明確的年期限制，政府可能隨時收回，公益性大于財產性。

市場限制在于：劃撥用地不進行公開轉讓，缺乏透明性，與出讓土地市場沒有互動和銜接。在劃撥用地評估時，要注意，劃撥用地價格水平總體上要比正常市場出讓價格低；評估時，重點在參數(shù)、指標的確定、判斷，企業(yè)、居住類注重收益，公益性用地傾向于成本。

劃撥用地在選擇收益法進行評估時要注意：租金及收益比一般市場價格低，還原率較之一般用地高一些，主要是預期不明確，風險較大，需要調查市場方面的因素；使用成本法評估時，土地開發(fā)利潤率比一般市場要低，土地增值率也比一般市場要低；使用剩余法時，不動產價值、利潤率比一般不動產要低。

2、集體土地

集體土地是指農民集體所有的土地，包括建設用地和農用地。如：集體企業(yè)用地、宅基地、農用地。集體土地市場受權利和市場限制，存在有價無市的現(xiàn)象，價格水平總體上要比國有正常市場低。

集體土地在選擇收益法進行評估時需要注意，租金及收益比國有土地市場低，且土地還原率比國有土地高；

選用成本法進行評估時需要注意，土地開發(fā)利潤率和土地增值率比國有土地市場低；

選用剩余法進行評估時需要注意，其不動產的價值、利潤率等要比國有土地上不動產的價值低；

選用市場法評估時需要注意可比案例的可用性和隱形性。

3、交通場站用地

交通場站用地是以用途特點命名的地類，如車站，停車場等，其特殊性在于市場較小，收入低，且投入成本高，以公用、公益使用目的為主。價格水平總體上要比地上價格低，公益程度越高市場價越低，且類型不同，價格也會存在很大的差異。

交通場站用地在使用收益法評估時需要注意，租金及收益來源于顯化收益、隱形收益及公益效益，但公益效益的確定是難點，同時因預期收益低且不可預期，使得土地還原利率高；

采用成本法進行評估時需要注意，土地開發(fā)利潤率較低，可以在一般利潤率的基礎上修正，同時因為用途改良提升價值空間相對較小，所以使得土地增值率比一般情況要低；

采用剩余法進行評估時需要注意，不動產的價值因為使用性質原因要比地上不動產的價值低，利潤率也因為預期收益低而導致其比一般不動產開發(fā)的預期收益低；

另外市場法選用依賴土地市場發(fā)育情況，在土地市場發(fā)育不完善或不成熟區(qū)域，因公開市場交易案例較少，難以采用市場法進行評估。

特殊用地可開發(fā)作收益性物業(yè)的，宜采用假設開發(fā)法，不可開發(fā)作收益性物業(yè)的，應以成本法為主，其他3種常用評估方法根據估價對象的具體情況有條件選用，作輔助性應用對評估結果進行檢驗。