中策學苑基準地價研學系列（一） ——城鎮(zhèn)基準地價概述

基準地價包括城鎮(zhèn)基準地價、農(nóng)用地基準地價、集體建設(shè)用地基準地價和標定地價四類，本期重點闡述城鎮(zhèn)基準地價的基本概念、基本原則、主要方法和作用與影響等相關(guān)內(nèi)容。

一、基本概念

城鎮(zhèn)基準地價，簡單說就是政府根據(jù)土地的地理位置、用途規(guī)劃、開發(fā)程度等因素,給出的一個參考價格。它直接影響著房地產(chǎn)市場的走勢和城市的整體規(guī)劃。

二、基本原則

城鎮(zhèn)基準地價的制定需要遵循以下幾個原則:

一是要真實反映土地的市場價值,考慮供求關(guān)系和地塊的收益能力;

二是不同區(qū)位條件、土地用途的地塊價值不同,基準地價要體現(xiàn)出這種差異性。比如市中心區(qū)的住宅用地,價格自然比偏遠郊區(qū)的工業(yè)用地要高;

三是要保持地價的穩(wěn)定性,避免由于市場劇烈波動而產(chǎn)生大起大落;

四是要靈活調(diào)整,及時跟上地塊用途或規(guī)劃的變化,對基準地價做出相應調(diào)整。

三、主要方法

評估和計算城鎮(zhèn)基準地價主要方法:

一是將地塊按區(qū)位、環(huán)境狀況等條件進行分等級,用市場交易數(shù)據(jù)或地塊收益情況評估出不同級別的基準地價;

二是直接利用市場成交案例,通過統(tǒng)計和回歸分析等方式,科學評估出同一區(qū)域內(nèi)不同用途地塊的基準地價;

三是根據(jù)地塊未來可以創(chuàng)造的收益,比如預期租金收入、經(jīng)營利潤等來估算出基準地價;

四是依據(jù)地塊的開發(fā)建設(shè)成本加上合理利潤空間逆算得出基準地價值。

無論采取何種方法,綜合考慮位置、用途、規(guī)劃、環(huán)境、交通等多方面因素,最終形成的基準地價應該能夠反映當?shù)氐膶嶋H地價水平。

四、作用及影響

城鎮(zhèn)基準地價在實際中扮演著什么角色呢?它對城市的土地市場、房地產(chǎn)價格、土地利用效率、財政稅收以及社會公平等都發(fā)揮著重大的作用及影響:

一是對土地市場的影響,基準地價實際上是土地供求關(guān)系和價格機制的風向標,它的高低直接影響著土地市場的活躍程度和開發(fā)商的投資熱情。

二是對房地產(chǎn)市場的影響,作為開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要成本之一,基準地價的高低直接或間接影響著房地產(chǎn)的價格水平和波動。三是對政府來說,基準地價則是征收土地出讓金、土地增值稅等相關(guān)稅費的重要依據(jù),也是確定合理征地補償標準的參考。

四是對普通居民而言,公開透明的基準地價,讓購房和交易雙方的地價信息更加對等,維護交易的公平性。

五是對地產(chǎn)評估行業(yè),基準地價更是整個土地評估的基礎(chǔ)參考和重要數(shù)據(jù)來源。

五、總結(jié)

總的來說,城鎮(zhèn)基準地價對城市的發(fā)展至關(guān)重要,不僅關(guān)乎經(jīng)濟效益,也關(guān)乎公平正義。在不斷城鎮(zhèn)化的過程中,科學合理評估和及時調(diào)整基準地價是迫在眉睫的重大課題。只有全面理解基準地價的定價原理和影響因素,我們才能真正發(fā)揮好它的正面導向作用,推動城市朝著有序、高效和可持續(xù)的方向發(fā)展。