農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市基本要求及主要流程

隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地的使用權價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁。新修訂的《土地管理法》、《土地管理法實施條例》對集體經(jīng)營性建設用地入市進一步細化了相關規(guī)定，主要目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同權同價。

一、主要內(nèi)涵

集體經(jīng)營性建設用地入市，是農(nóng)民集體以土地所有者身份通過公開方式，依法將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權在一定期限內(nèi)以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償方式交由其他單位或者個人使用，并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。

二、政策演進

1、2014年12月，中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》

為盤活農(nóng)村集體建設用地資產(chǎn)，從根本上改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構，決定在全國選取33個試點，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價的政策。這是我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市里程碑式的決定。集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用集體土地創(chuàng)辦企業(yè)，省去了中間的征地環(huán)節(jié)和分配用地指標名額限制，用地效益顯著提高，也為鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟崛起和資本原始積累創(chuàng)造了條件。

2、2019年8月，第十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改《中華人民共和國土地管理法》

將允許集體經(jīng)營性建設用地入市政策上升至法律層面，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同權同價奠定法律基礎。對于允許入市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農(nóng)村建設用地都可以自由入市，即使是集體的經(jīng)營性建設用地入市，也要確權、確地，不能無證轉(zhuǎn)讓。

3、2022年1月26日，自然資源部印發(fā)的《關于加快完成集體土地所有權確權登記成果更新匯交的通知》

集體經(jīng)營性建設用地入市前，應依法完成集體土地所有權確權登記。只有經(jīng)過依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，才可入市使用。因此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市必須滿足以下條件：一是必須是規(guī)劃確定的。包括現(xiàn)在還在執(zhí)行的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，主要是指正在編制的國土空間規(guī)劃，要求國土空間規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設用地布局和用途。如果不納入國土空間規(guī)劃，包括作為詳細規(guī)劃的村莊規(guī)劃，今后是無法安排使用的；二是必須是經(jīng)營性用途的；也就是主要用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。三是必須要登記。

4、2023年3月1日，自然資源部開展深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作視頻培訓

深入學習貫徹黨中央、國務院關于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作總體部署，持續(xù)深化試點工作。入市工作要做到“二三二”，審慎穩(wěn)妥推進試點。“二三二”即抓住“兩項前置條件”，加快完成國土空間規(guī)劃編制特別是實用性村莊規(guī)劃，完成集體土地所有權和使用權確權登記；緊盯“三項負面清單”,不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設用地入市，不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品房開發(fā)；探索“兩項重點機制”，兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機制，保護農(nóng)民集體和個人權益，保障市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。

5、2023年3月8日，自然資源部發(fā)布《關于印發(fā)<集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓合同><集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓監(jiān)管協(xié)議>示范文本（試點試行）的通知》

標志著基本解決了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的實操問題。

三、入市要求與主要流程

集體經(jīng)營性建設用地入市的方式包括出讓、出租、入股、聯(lián)營。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市要求與主要流程體現(xiàn)在：

1、滿足土地相關條件

納入土地供應年度計劃管理，并滿足以下條件：①符合國土空間規(guī)劃；②符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策、生態(tài)管控要求和土壤污染防治要求等規(guī)定；③未被司法機關查封或者行政機關限制土地權利；④產(chǎn)權明晰、權屬無爭議；⑤土地補償?shù)轿唬嚓P費用繳清；⑥原地上建筑物、附著物己處理完畢，具備開發(fā)建設所需的水、電、路、土地平整等基本條件。

2、辦理土地所有權登記

滿足基礎條件之后，集體經(jīng)營性建設用地入市前，須完成集體土地所有權登記。農(nóng)民集體經(jīng)營性建設用地所有權者，依據(jù)不動產(chǎn)登記證書登載的所有權人確認，根據(jù)情況申請辦理不動產(chǎn)權首次登記。

3、落實規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保要求

集體經(jīng)營性建設用地入市前，土地所有權人應完成以下工作落實相關要求：①向自然資源部門提供擬入市土地的位置和范圍等，申請核查擬入市土地是否滿足入市條件，是否位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)、是否壓覆礦產(chǎn)資源等，并取得發(fā)改、生態(tài)環(huán)境等相關部門同意入市的意見書；②委托有資質(zhì)的測繪單位完成擬入市土地的勘測定界，初步形成勘測定界報告和宗地圖；③向自然資源部門申請取得擬入市土地規(guī)劃設計條件；④委托有資質(zhì)的土地評估機構對擬入市土地進行價格評估。

4、編制土地入市方案

由土地所有權人編制集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租方案，明確擬入市宗地的土地界址、面積、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價格、收益分配、集體組織內(nèi)部土地經(jīng)濟關系調(diào)整、入市主體、委托入市實施主體等內(nèi)容。

5、通過集體會議表決

入市方案經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集體經(jīng)濟組織形成書面意見，經(jīng)公示無異議后形成《入市決議》。

6、審查入市方案

決議形成后，集體經(jīng)營性建設用地土地所有權人向所在地鎮(zhèn)政府提出入市申請，并提供土地所有權證明、宗地勘測定界圖、入市決議等相關材料。其次，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。市、縣人民政府認為該方案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內(nèi)提出修改意見。土地所有權人應當按照市、縣人民政府的意見進行修改。

7、組織土地供應程序

根據(jù)入市方案確定的方式，由具備法人資格的土地所有權人或受其授權、委托的法人組織實施入市交易：以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。集體經(jīng)營性建設用地入市原則上應通過農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易市場平臺進行。

8、簽訂入市合同

交易完成后，由組織入市交易的實施主體與競得方簽訂《集體經(jīng)營性建設用地使用權成交確認書》；交易結(jié)果按相關規(guī)定進行公示。

9、入市合同備案

《集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓（租賃、作價出資（入股））合同》簽訂后報市、縣自然資源部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案存檔。

10、辦理土地使用權登記

集體經(jīng)營性建設用地使用權受讓方在繳清土地價款和相關稅費后，便可辦理集體建設用地使用權登記和規(guī)劃建設手續(xù)。依法取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權，使用權人按合同約定支付土地價款和開發(fā)利用后，可以進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押等。