城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵與應(yīng)用

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)更新是指在土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易、土地收益或地價(jià)指數(shù)等相關(guān)資料全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程。

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的背景

基準(zhǔn)地價(jià)作為土地價(jià)格平均水平的反映，是政府管理部門(mén)調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。2020年3月，黨中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》明確要求各地完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)制定與發(fā)布制度，逐步形成市場(chǎng)價(jià)格掛鉤動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。自然資源部規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)更新周期為三年。根據(jù)各地市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。基準(zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容要以適當(dāng)形式在指定場(chǎng)所或媒體上公布，并接受查詢(xún)。同時(shí)，為適應(yīng)土地管理工作的實(shí)際需要，在住宅、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三大類(lèi)用地的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地實(shí)際增加公共管理與公共服務(wù)用地和交通運(yùn)輸用地等土地用途，并對(duì)各類(lèi)用地進(jìn)一步細(xì)分至二級(jí)類(lèi)用途，更新制訂基準(zhǔn)地價(jià)。

（一）內(nèi)涵

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以及有實(shí)際管理需求的區(qū)域內(nèi)，根據(jù)不同的土地級(jí)別，按照住宅、商業(yè)、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理與公共服務(wù)用地等土地用途，分別評(píng)估的于某一估價(jià)期日、法定土地使用年期下的區(qū)域平均土地價(jià)格?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是政府法定公示價(jià)格。

（二）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)更新是指在土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易、土地收益或地價(jià)指數(shù)等相關(guān)資料全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程。結(jié)合實(shí)際工作情況，總結(jié)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估程序共分為六步：

三、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用

（一）進(jìn)行宏觀調(diào)控，加強(qiáng)地價(jià)管理

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為城鎮(zhèn)地價(jià)體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段?；鶞?zhǔn)地價(jià)有利于為政府制定管理措施和為用地者投資決策提供依據(jù)，為國(guó)家加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益創(chuàng)造條件。

（二）活躍土地市場(chǎng)，指導(dǎo)土地交易

利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，以及舊城改造拆遷等諸多方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格，可以有利于保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，調(diào)節(jié)國(guó)家、集體、個(gè)人三者之間的利益分配關(guān)系，保證這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的健康有序進(jìn)行。

（三）為土地利用、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)投資提供參考

基準(zhǔn)地價(jià)反映了城市內(nèi)部土地質(zhì)量和利用效益的差異，可為土地利用、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)投資提供參考依據(jù)，進(jìn)而達(dá)到合理配置城市土地，最大限度地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境綜合效益。利用基準(zhǔn)地價(jià)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的差異性，政府有關(guān)部門(mén)可引導(dǎo)土地資源在各類(lèi)企業(yè)單位間的合理分配，科學(xué)安排城市用地結(jié)構(gòu)，減少不合理用地現(xiàn)象，提高土地利用效率；同時(shí)也可以參考基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合實(shí)地情況，制定靈活的土地管理政策，通過(guò)不同區(qū)域、用途間的地價(jià)差別，調(diào)整、引導(dǎo)或控制各類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，更好地落實(shí)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。

通過(guò)定期更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，更好地促進(jìn)了各地地價(jià)體系的建立和完善。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的建立與實(shí)施，為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供有利參考，同時(shí)也為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。開(kāi)展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新和調(diào)整工作，保持基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，保證基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果的現(xiàn)勢(shì)性，使政府地價(jià)管理工作更加貼合市場(chǎng)的客觀實(shí)際。