淺析“標(biāo)準(zhǔn)地”改革

一、“標(biāo)準(zhǔn)地”概念

“標(biāo)準(zhǔn)地”是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)具備供地條件的區(qū)域，對新建工業(yè)項(xiàng)目用地先行完成區(qū)域評價、設(shè)定控制指標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動工開發(fā)所必需的通水、通電、通路、土地平整等基本條件的可出讓的國有建設(shè)用地。

“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓是指帶“標(biāo)準(zhǔn)”出讓土地。國有建設(shè)用地出讓前，由地方政府統(tǒng)一組織開展環(huán)境影響評價、礦產(chǎn)壓覆、地質(zhì)災(zāi)害、水資源論證、水土保持、文物保護(hù)、地震安全性、氣候可行性等區(qū)域評估工作，根據(jù)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、功能區(qū)劃和相關(guān)區(qū)域評估要求，制定投資強(qiáng)度、畝均稅收、建筑容積率、單位能耗、單位排放等控制性指標(biāo)，統(tǒng)一納入出讓條件，實(shí)施公開出讓。競得“標(biāo)準(zhǔn)地”的土地使用權(quán)人，同步簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同》和“標(biāo)準(zhǔn)地”履約監(jiān)管協(xié)議，按“標(biāo)準(zhǔn)”使用土地，地方政府組織有關(guān)部門對照“標(biāo)準(zhǔn)”實(shí)施全生命周期聯(lián)合驗(yàn)收監(jiān)管。

二、“標(biāo)準(zhǔn)地”時間軸

2017年8月，時任省長袁家軍在浙江省政府第十次全體會議上首次提出要建立“標(biāo)準(zhǔn)地”制度，在浙江省德清縣開展“標(biāo)準(zhǔn)地”試點(diǎn)，自此浙江省拉開了“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的序幕。

2017年9月，湖州市德清縣浙江啟聚實(shí)業(yè)有限公司通過招拍掛拿下全省首宗“標(biāo)準(zhǔn)地”。

2018年起，浙江省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革進(jìn)入爆發(fā)期。

2018年1月，《浙江省人民政府工作報(bào)告》明確提出，要求年底前新批工業(yè)用地的30%按照“標(biāo)準(zhǔn)地”制度供地；

2018年7月，省政府發(fā)布《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的實(shí)施意見》，標(biāo)志了“標(biāo)雅地”改革正式在全省范圍推廣；

2019年1月，浙江全省省級以上平臺新批工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)了100%“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓；

2019年12月，德清縣納奇科化妝品有限公司醫(yī)用護(hù)理產(chǎn)品項(xiàng)目成為全省首個通過竣工核驗(yàn)的“標(biāo)準(zhǔn)地”項(xiàng)目；

與此同時，其他多個省份也陸續(xù)推出“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的相關(guān)文件。江西、山西、海南、山東、廣西、安徽、四川等省相繼出臺實(shí)施“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的意見，鼓勵各地推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式。

2019年4月，江西省委書記劉奇提出，在江西省全面推行“標(biāo)準(zhǔn)地”改革；

2020年2月，山西省印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的實(shí)施意見》，在全省范圍推行“標(biāo)準(zhǔn)地”改革；

2020年4月，海南省宣布實(shí)施“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，以提高自貿(mào)區(qū)（港）項(xiàng)目落地效率；

2020年7月，山東省11部門聯(lián)合推出《關(guān)于加快推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的指導(dǎo)意見》，鼓勵各地推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式。

2020年12月，安徽省人民政府辦公廳下發(fā)關(guān)于全省開發(fā)區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的指導(dǎo)意見，實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”企業(yè)承諾。

2021年12月，陜西省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于探索推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的意見。2022年初，陜西省自然資源廳出臺《2022年探索推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革試點(diǎn)工作方案》等系列支撐文件，提出“事先作評價、事前定標(biāo)準(zhǔn)、事中許承諾、事后強(qiáng)監(jiān)管”，明確了“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的操作規(guī)范。同年，各地市相繼下發(fā)探索推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革實(shí)施方案。標(biāo)志著陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”助力項(xiàng)目建設(shè)馳入“快車道”。

三、“標(biāo)準(zhǔn)地”工作流程

浙江省企業(yè)投資工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”全流程管理分為出讓前準(zhǔn)備、按標(biāo)出讓、審批服務(wù)、按標(biāo)施建、對標(biāo)驗(yàn)收、監(jiān)督管理等六個主要環(huán)節(jié)。流程圖如下。

廣東省工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)工作流程分為供應(yīng)前準(zhǔn)備、組織供應(yīng)、按約定建設(shè)、按約定驗(yàn)收復(fù)核、監(jiān)督管理等五個主要環(huán)節(jié)。流程圖如下。

各地“標(biāo)準(zhǔn)地”的拿地管理流程基本一致，政府部門對“標(biāo)準(zhǔn)地”實(shí)行全過程監(jiān)督管理，主要程序有：出讓前準(zhǔn)備、組織招拍掛、審批流程、按標(biāo)施工、竣工驗(yàn)收、達(dá)產(chǎn)復(fù)核。

四、陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革

1、陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革進(jìn)程

2021年底，陜西以西安、榆林、漢中等11個地市先行先試，在總結(jié)試點(diǎn)地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，陜西省政府正式印發(fā)《關(guān)于探索推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的意見》，全面啟動“標(biāo)準(zhǔn)地”改革工作。

2022年1月，陜西省第十三屆人民代表大會第六次會議將“深入推進(jìn)‘畝均論英雄’綜合改革，扎實(shí)開展‘標(biāo)準(zhǔn)地’試點(diǎn)”作為陜西省加快要素市場化配置改革的第一項(xiàng)硬措施。

2022年3月，陜西省自然資源廳印發(fā)了《陜西省2022年探索推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革試點(diǎn)工作方案的函》，提出“事先作評價、事前定標(biāo)準(zhǔn)、事中許承諾、事后強(qiáng)監(jiān)管”，明確了“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的具體流程和操作細(xì)則。

2022年5月，陜西省生態(tài)環(huán)境廳辦公室印發(fā)關(guān)于做好“標(biāo)準(zhǔn)地”環(huán)評管理工作的通知，并要求按照《陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”區(qū)域空間生態(tài)環(huán)境評價技術(shù)指南（試行）》組織開展“標(biāo)準(zhǔn)地”區(qū)域環(huán)評，推進(jìn)“三線一單”、規(guī)劃環(huán)評和項(xiàng)目環(huán)評深度融合，形成“標(biāo)準(zhǔn)地”生態(tài)環(huán)境準(zhǔn)入清單，嚴(yán)格守住區(qū)域生態(tài)環(huán)境底線。

2022年5月，陜西省自然資源廳廳長竇敬麗主持召開專題會議研究陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革試點(diǎn)工作。竇敬麗認(rèn)為“土地作為影響項(xiàng)目建設(shè)的核心資源要素，如何優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)拿地即開工，在全省高質(zhì)量發(fā)展中體現(xiàn)自然資源系統(tǒng)擔(dān)當(dāng)，推進(jìn)‘標(biāo)準(zhǔn)地’改革，便是一項(xiàng)重大舉措”。

2、陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革重點(diǎn)關(guān)注

陜西省“標(biāo)準(zhǔn)地”改革是做實(shí)事先評價、做精指標(biāo)控制、做優(yōu)事中承諾、做快落地開工、做嚴(yán)事后監(jiān)管，實(shí)行“定標(biāo)出讓、對標(biāo)拿地、按標(biāo)施建、依標(biāo)驗(yàn)收”的項(xiàng)目用地閉環(huán)管理模式。

（1）制定標(biāo)準(zhǔn)是核心

陜西省為“標(biāo)準(zhǔn)地”制定了“5+X”項(xiàng)外延性指標(biāo)。“5”即固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、畝均稅收、用地標(biāo)準(zhǔn)、建筑容積率、能耗標(biāo)準(zhǔn)等5項(xiàng)控制性指標(biāo)。“X”即根據(jù)功能區(qū)劃、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和相關(guān)區(qū)域評價要求確定的節(jié)約集約用地評價、安全生產(chǎn)評估、土壤污染防治和各類排放標(biāo)準(zhǔn)、要求等指標(biāo)，由各市、縣、區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際具體制定，并實(shí)行動態(tài)調(diào)整，在出讓公告中一同發(fā)布。

（2）“承諾+監(jiān)管”是保障

陜西在“標(biāo)準(zhǔn)地”改革中設(shè)置的承諾、監(jiān)管環(huán)節(jié)，為及早發(fā)現(xiàn)和依法處置閑置低效用地，增添了制度保障。

用地企業(yè)對標(biāo)競價取得的土地，需按照使用“標(biāo)準(zhǔn)地”的具體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和要求，就投資強(qiáng)度、畝均產(chǎn)出、能耗以及污染防治、排放等事項(xiàng)做出具有法律效力的書面承諾并進(jìn)行公示。明確用地標(biāo)準(zhǔn)、履約標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)復(fù)核辦法、承諾事項(xiàng)、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

按照“誰提出、誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，對用地企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收、達(dá)產(chǎn)復(fù)核等環(huán)節(jié)建立監(jiān)測核查機(jī)制，對“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓后用地企業(yè)的合同履行、承諾兌現(xiàn)情況實(shí)施協(xié)同監(jiān)管，嚴(yán)格按約定予以獎懲。同時對企業(yè)投資“標(biāo)準(zhǔn)地”項(xiàng)目實(shí)施信用綜合監(jiān)管，建立“標(biāo)準(zhǔn)地”企業(yè)投資項(xiàng)目信用評價體系和嚴(yán)重失信名單公示制度；對嚴(yán)重違約失信的，可結(jié)合實(shí)際探索建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制。

五、“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓意義

1、企業(yè)角度分析

（1）提高拿地效率，節(jié)省時間

“標(biāo)準(zhǔn)地”是對原有土地出讓模式的顛覆性改革，以往企業(yè)來投資，要先帶企業(yè)到各區(qū)縣轉(zhuǎn)一圈，企業(yè)說出自己初步的用地要求，區(qū)縣再挑一塊合適的土地推薦給企業(yè)，之后還要就土地的用途、價格、收儲情況、建設(shè)周期、污染等等進(jìn)行一系列的斗爭。

這個過程涉及多個部門，多個評估，長則可能甚至達(dá)幾年，企業(yè)也會覺得政府在相互推脫辦事，沒有效率，過程冗長，往往把企業(yè)磨得沒有了耐心，白白流失了很多很好的資源。對營商環(huán)境的提升是極其不利的。

“標(biāo)準(zhǔn)地”改革之后，政府前期對現(xiàn)有的存量土地做好評估、轉(zhuǎn)化，接著把每塊土地的的條件明碼標(biāo)價，將土地的相關(guān)指標(biāo)一次性告知，同時將所有辦證環(huán)節(jié)前置。企業(yè)來了之后，一塊塊挑，一塊塊比較，看到合適的，直接就可以拿地開工，快速辦證。

（2）減輕企業(yè)評估費(fèi)用

由政府主導(dǎo)完成區(qū)域相關(guān)評估工作，代替以往企業(yè)自行出資委托第三方機(jī)構(gòu)編制相關(guān)評估報(bào)告，大大減輕了企業(yè)資金壓力。

2、政府角度分析

（1）土地利用最大化

過去，由于缺乏剛性約束，一些企業(yè)拍得土地后，出現(xiàn)“多圈少建、圈而慢建甚至圈而不建”等現(xiàn)象，造成土地資源極大浪費(fèi)。

“標(biāo)準(zhǔn)地”改革事先將投資強(qiáng)度等指標(biāo)進(jìn)行明確，投資者拿下土地就得嚴(yán)格按“標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)項(xiàng)目，否則就會受到懲罰。浙江更是提出了“畝均論英雄”理念。

（2）有利于招商數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高政府招商效率

在傳統(tǒng)招商模式中，政府通常是“廣撒網(wǎng)”上門招商，或者是邀請大量企業(yè)參加推介會，這種招商模式成本高、效率低。

依托“標(biāo)準(zhǔn)地”改革建立“標(biāo)準(zhǔn)地”線上招商地圖系統(tǒng)，企業(yè)通過系統(tǒng)可以隨時了解“標(biāo)準(zhǔn)地”的動態(tài)情況，還可以在線“選地”、在線聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)“出門招商”到“開門迎商”的轉(zhuǎn)變。